แม้ว่าภาวะกำไรของบริษัทจะปรับตัวดีขึ้นในช่วงอีก
12 เดือนข้างหน้า
ราคาหุ้นได้ตกลง 17.3%
จากการออกรายงานครั้งล่าสุดในเพียงหนึ่งเดือน
ซึ่งเราเห็นว่าภาวะวิตกหลายประการน่าจะคลี่คลายลง
เช่น การเลื่อนโครงการ
การลงรายได้ช้า
มีกระแสเงินสดจำกัด
และกังวลการเพิ่มทุน
ซึ่งบริษัทก็ได้เร่งพัฒนาโครงการ
ขายตึกอพาร์ทเม้นท์ดึงเงิน
1 พันล้านบาท
และจะเพิ่มใช้เงินกู้พัฒนาโครงการแทนการเพิ่มทุนในระยะกลาง
ยอดขายล่วงหน้ามีจำนวน
1.92 พันล้านบาท
และมีโครงการในมือ 10.8
พันล้านบาท ณ สิ้นปี 2545
หรือคิดเป็น 104%
ของประมาณยอดขาย 4 ปี
ซึ่งจะสนับสนุนความต่อเนื่องของกระแสรายได้ในปีนี้ได้ดีหลังจากล่าช้ามาเป็นปี
นอกจากนั้นบริษัทยังจะเปิดโครงการเมย์แฟร์
แมรี่ออท
ซึ่งเพิ่มโครงการค่าเช่าไปอีก
1 แห่ง
เราคาดปีนี้และปีหน้าจะมีกำไรโตได้
68% และ 25% เป็น 517 ล้านบาท และ 644
ล้านบาทตามลำดับ
เราได้ปรับ NPV
เพิ่มขึ้นเล็กน้อยจากเดิม
14.5 บาท เป็น 14.9 บาท
จะเห็นว่าการขายลงมาครั้งนี้
ทำให้ส่วนต่างราคากับ NPV
สูงขึ้นเป็น 101% แล้ว
นอกจากนั้นหุ้นยังมี PER
ต่ำเพียง 8.9 เท่าในปีนี้
ดังนั้นเราจึงปรับคำแนะนำของ
GOLD จากเดิม "ซื้อเก็งกำไร"
เป็น "ซื้อ"
ตารางที่
1 : ประมาณการกำไร
|
สิ้นสุดเดือนธันวาคม |
2001 |
2002F |
2003F |
2004F |
2005F |
|
ยอดขาย |
1,283 |
1,466 |
2,455 |
3,300 |
4,856 |
|
กำไรสุทธิ |
220 |
253 |
517 |
644 |
878 |
|
กำไรต่อหุ้น |
0.60 |
0.49 |
0.83 |
1.03 |
1.40 |
|
การเติบโต(%) |
217% |
(18%) |
68% |
25% |
36% |
|
เงินสด/หุ้น(บาท) |
0.7 |
0.4 |
0.9 |
1.2 |
1.9 |
|
PER (X) |
12.2 |
14.8 |
8.8 |
7.1 |
5.2 |
|
มูลค่าบ/ช |
12.3 |
10.1 |
9.0 |
9.8 |
11.0 |
|
EV/EBITDA (x) |
22.1 |
32.1 |
11.4 |
6.0 |
4.2 |
|
ตอบแทนปันผล
(%) |
0% |
0% |
2% |
2% |
4% |
ยอดขายล่วงหน้า
และขายอพาร์ทเม้นท์จะผลักดันกำไรในปีนี้ได้ดี
GOLD
ประกาศยอดขายล่วงหน้า จำนวน
1.92 พันล้านบาท ณ สิ้นปี 2545
ซึ่งแบ่งเป็นจากบ้านเดี่ยว
1.22 พันล้านบาท และ 704 ล้านบาท
จากการขายอพาร์ทเม้นท์
ในช่วงเดือนมกราคม-กุมภาพันธ์
2546 บริษัทขายห้องได้ 41 ชุด
จากรวม 61 ชุด
ที่โครงการสุขุมวิท
กะละสิตา
ซึ่งบริษัทคาดจะลงรายได้ทั้งหมด
1.07 พันล้านบาท
ในครึ่งแรกของปี 2546 นี้ GOLD
ลงทุนในโครงการนี้ทั้งสิ้น
655 ล้านบาท เมื่อ 4 ปีก่อน
และคาดว่าบริษัทจะทำกำไรสุทธิในอัตรา
30% และจะได้รับ 95%
เป็นเงินสดจึงจะสามารถเอาไปใช้ในโครงการพัฒนาอื่น
ๆ ได้โดยไม่ต้องพึ่งหนี้มาก
ตาราง 2:
โครงการบ้านเดี่ยวต่าง ๆ
ของ GOLD
|
โครงการ |
มูลค่า |
จำนวนหน่วย |
ราคาเฉลี่ย |
ยอดขายล่วงหน้า |
|
บ้านรามอินทรา |
544 |
124 |
4.4 |
29 |
|
บ้านลาดพร้าว-เอ็กคลูทีฟ1 |
453 |
44 |
10.3 |
29 |
|
บ้านลาดพร้าว-เอ็กคลูทีฟ2 |
222 |
20 |
11.1 |
72 |
|
โกลเด้น
ลานนา-รามคำแหง |
956 |
126 |
7.6 |
548 |
|
สุขุมวิท
กะละสิตา-รามคำแหง |
1,073 |
61 |
17.6 |
704 |
|
โกลเด้น
รีเกนด์-สาธรI |
1,766 |
140 |
12.6 |
538 |
|
โกลเด้น
รีเกนด์-สาธรII |
1,765 |
163 |
10.8 |
- |
|
โกลเด้น นครา-ศรีนครินทร์ |
4,144 |
396 |
10.5 |
- |
|
โกลเด้น
ฮอริซัน-ปิ่นเกล้า |
2,786 |
238 |
11.7 |
- |
|
รวม |
13,709 |
|
|
1,919 |
ในไตรมาส 2/46 นี้
เราคาดการณ์ลงรายได้จากขายบ้านเดี่ยวจะเข้ามาเร็วขึ้นมาก
โดยเฉพาะจากโกลเด้น ลานนา
รามคำแหง และรีเกนด์ สาธร เฟส1
ซึ่งการลงรายได้ได้ล่าช้ามากว่า
6 เดือน
เนื่องจากเรื่องการก่อสร้างและการบันทึกทางบัญชี
บริษัทคาดว่าหลังถนนหลวงหน้าโครงการสร้างเสร็จในเดือนพฤษภาคมนี้แล้ว
โครงการตรงช่วงสาธร-ตากสิน
จะขายดีมาก
เราคาดรายได้รวมจะโตจากเดิม
1.47 พันล้านบาทในปีก่อน 67% เป็น
2.46 พันล้านบาท ในปี 2546
ส่วนโครงการในมือมีมูลค่ารวม
10.8 พันล้านบาท หรือ 104%
ของยอดประมาณขาย 4 ปี
โครงการเมย์แฟร์
แมรีออทจะเปิดตัวในไตรมาส 2/46
นี้
นอกจากโครงการสุขุมวิท
กะละสิตาแล้ว
บริษัทมีโครงการค่าเช่าที่เปิดแล้ว
3 แห่ง คือ อพารท์เม้นท์ Somersert
อาคารสำนักงานโกลด์เด้นแลนด์
และสนามกอลฟ์ พาโนรามา (ซึ่งรวมแล้วทำรายได้
120-140 ล้านบาทต่อปี)
และในเดือนพฤษภาคมนี้บริษัทจะเป็นโครงการเซอร์วิส
อพาร์ทเม้นท์หรู 162 ห้อง
ซื้อเมย์แฟร์
แมริออทที่ถนนหลังสวน ซึ่ง GOLD
ถืออยู่ 100%
และให้แอสคอทเป็นผู้บริหารโครงการให้
ตาราง 3:
โครงการค่าเช่าต่าง ๆ ของ GOLD
|
โครงการค่าเช่า |
ชนิด |
พื้นที่เช่า |
สัดส่วน
(%) |
ผู้ร่วมทุน |
เปิดโครงการ |
|
โครงการเปิดแล้ว |
|
|
|
|
|
|
สมมาเสริฐ |
อพาร์ทเม้นท์ |
6,611 |
60% |
Asscott |
|
|
นารายา
พาวิลเลี่ยน |
สำนักงาน |
11,064 |
100% |
|
Q402 |
|
โวยาก
พาโนรามา |
สนามกอลฟ์ |
2470 rais |
100% |
|
Q4 02 |
|
โครงการกำลังพัฒนา |
|
|
|
|
|
|
เมย์แฟร์
มาริออท |
อพาร์ทเม้นท์ |
16,000 |
100% |
Marriot |
Q1 03 |
|
แอสคอต
พิริยา |
อพาร์ทเม้นท์ |
40,000 |
60% |
Asscott |
Q1 04 |
|
โครงการอนาคต |
|
|
|
|
|
|
สาธรสแควร์ |
เอนกประสงค์ |
100,000 |
50% |
New world HK |
Q3 05 |
|
โปโลปาร์ค |
พักอาศัย |
na. |
90% |
na. |
na. |
ซึ่งโครงการนี้ซื้อมาถูก
แค่ 110 ล้านบาทในปี 2542
และบริษัทลงทุนต่ออีก 763
ล้านบาทจนเสร็จและจะเปิดให้เช่า
1,000 บาทต่อตารางเมตรต่อเดือน
และจากที่โครงการนี้มีทำเลดี
และต้นทุนต่ำ
เราคาดว่าจะสามารถดึงจุดคุ้มทุนได้ในเวลาอีก
18 เดือน หลังทำการในปีแรก
เราคาดรายได้จะสูงถึง 60
ล้านบาท หรือ 30%
ของรายได้เต็มพื้นที่ที่ 200
ล้านบาทต่อปี
ประมาณการกำไรปรับเพิ่ม
15% ในปีนี้ และ 24% ในปี 2547
เราได้ปรับคาดกำไร
2546 จำนวน 517 ล้านบาท และปี 2547
เป็น 644 ล้านบาท หรือเพิ่มขึ้น
68% และ 25% ตามลำดับ
ซึ่งปรับให้รายได้ขึ้น 27% และ
31% เป็น 2.46 พันล้านบาท และ 3.30
พันล้านบาทในช่วงเดียวกัน
และเนื่องจากราคาขายบ้านดีขึ้นและกำไรจากการขายอพาร์ทเม้นท์ดี
ทำให้เราปรับอัตรากำไรพื้นฐานเพิ่ม
1% ในปีนี้ ส่วนค่าโสหุ้ยอื่น
ๆ
ก็จะยังต่ำทำให้อัตรากำไรประกอบการเพิ่มขึ้น
2% เป็น 24%
และเราได้เพิ่มการกู้ยืมและการจ่ายดอกเบี้ยราว
8-10%
เนื่องจากต้องใช้เม็ดเงินพัฒนาโครงการมากขึ้น
ตาราง 4 :
การปรับประมาณการกำไรของ GOLD
|
|
|
ดั้งเดิม |
|
|
ปรับ |
|
|
%
เปลี่ยนแปลง |
|
|
2002 |
2003F |
2004F |
2002 |
2003F |
2004F |
2002 |
2003F |
2004F |
|
ยอดขาย |
1,146 |
1,930 |
2,527 |
1,466 |
2,455 |
3,300 |
28% |
27% |
31% |
|
กำไรพื้นฐาน
(%) |
40% |
40% |
44% |
34% |
43% |
44% |
(6%) |
3% |
0% |
|
กำไรจากการประกอบการ
(%) |
15% |
20% |
29% |
10% |
24% |
28% |
(5%) |
4% |
(1%) |
|
ดอกเบี้ยจ่าย
(ล้านบาท) |
109 |
115 |
119 |
120 |
133 |
114 |
12 |
18 |
(6) |
|
ทุนหมุนเวียน
(ล้านบาท) |
4,041 |
3,943 |
2,702 |
4,974 |
4,800 |
3,517 |
932 |
857 |
815 |
|
หนี้สุทธิ (ล้านบาท) |
2,564 |
2,866 |
3,098 |
3,097 |
3,163 |
2,525 |
533 |
296 |
(573) |
|
กำไรสุทธิ (ล้านบาท)) |
220 |
451 |
518 |
253 |
517 |
644 |
15% |
15% |
24% |
กำไรปรับตัวดีขึ้นตั้งแต่ไตรมาส
4/45 แล้ว
กำไรในไตรมาสก่อนที่
69 ล้านบาท
นับว่าออกมาดีกว่าคาด
ทำให้คาดการณ์ทั้งปีสูงกว่าตัวเลขที่ประกาศ
15% จะเห็นว่ารายได้โตขึ้น 33%
จากปีก่อน และ 199%
จากไตรมาสก่อน เป็น 573 ล้านบาท
แต่กำไรพื้นฐานลดลงเหลือ 28%
เท่านั้น
ผู้บริหารกล่าวว่าที่ต่ำลงมาก
เนื่องจากการลงต้นทุนมากในระยะแรก
ๆ ของการเปิดโครงการใหม่ ๆ
โดยเฉพาะโกลเด้นลานนา
และโกลเด้น รีเกนด์
จากเหตุผลเดียวกัน
กำไรประกอบการหดตัวลงเหลือเพียง
4% ในไตรมาส 4/45
และผู้บริหารกล่าวว่าหลังจากนี้กำไรพื้นฐานจะดีดตัวขึ้นมาดีกว่า
40% ในช่วงปี 2546-2547
เนื่องจากการคงรายได้จะเข้ามาต่อเนื่องมากขึ้น
ตาราง 5:
งบกำไรขาดทุนรายไตรมาส
|
|
4Q02 |
4Q01 |
%
Chg |
3Q02 |
%
Chg |
2002 |
2001 |
%
Chg |
|
ยอดขาย |
573 |
432 |
32.7% |
192 |
198.7% |
1,466 |
1,283 |
14.3% |
|
ต้นทุนขาย |
412 |
208 |
98.4% |
130 |
217.0% |
962 |
745 |
29.1% |
|
กำไรพื้นฐาน |
161 |
224 |
(28.3%) |
62 |
160.3% |
505 |
538 |
(6.2%) |
|
ค่าใช้จ่ายทั่วไป |
139 |
90 |
54.2% |
74 |
87.9% |
355 |
323 |
10.0% |
|
กำไรจากการประกอบการ |
21 |
134 |
(84.2%) |
(12) |
269.1% |
150 |
215 |
(30.4%) |
|
ดอกเบี้ยจ่าย |
31 |
13 |
143.1% |
23 |
37.8% |
120 |
46 |
162.6% |
|
รายได้อื่นๆ |
64 |
10 |
522.8% |
7 |
785.4% |
79 |
20 |
305.5% |
|
กำไรก่อนภาษี |
85 |
144 |
(40.7%) |
(5) |
na |
109 |
189 |
(42.5%) |
|
กำไรสุทธิ |
69 |
130 |
(46.8%) |
67 |
3.9% |
253 |
220 |
14.7% |
|
กำไรต่อหุ้น
(บาท) |
0.1 |
0.2 |
(0.5) |
0.1 |
(0.0) |
0.4 |
0.6 |
(37.2%) |
|
กำไรพื้นฐาน |
28.0 |
51.9 |
|
32.2 |
|
34.4 |
41.9 |
|
|
กำไรจากการประกอบการ |
3.7 |
30.9 |
|
(6.5) |
|
10.2 |
16.8 |
|
ในไตรมาสก่อนบริษัทยังคงเพิ่มเงินกู้ต่อไป
ซึ่งจะไม่เหมือนกับพวกที่ขายบ้านพร้อมอยู่
GOLD
มีหนี้สินสุทธิและทุนหมุนเวียนเพิ่มขึ้น
เป็น 2.2 พันล้านบาท และ 5.0
พันล้านบาท ณ สิ้นไตรมาส
บริษัทได้ออกหุ้นกู้ 1
พันล้านบาท มีอายุ 3 ปี
และมีอัตราดอกเบี้ย 4.95%
นอกจากนั้น GOLD
ยังได้ล้มเลิกการเพิ่มทุนในระยะใกล้ๆ
ซึ่งก็นับว่าไม่เดือดร้อน
เนื่องจากมีเงินสดขายอพาร์ทเม้นท์จำนวน
1.07 พันล้านบาทเข้ามา
ซึ่งก็นับว่าเหมาะดี
เนื่องจากตลาดทุนก็ยังไม่พร้อม
และสภาพคล่องในตลาดเงินก็ยังมากมายในขณะนี้
ตาราง 6:
อัตราส่วนทางการเงินโดยย่อ
|
|
Q4/01 |
Q1/02 |
Q2/02 |
Q3/02 |
Q4/02 |
|
หนี้สินต่อทุน(X) |
0.51 |
0.46 |
0.51 |
0.53 |
0.60 |
|
กำไรก่อนภาษี/ดอกเบี้ย(X) |
10.5 |
2.7 |
1.1 |
(0.6) |
0.7 |
|
สินค้าคงเหลือ/วัน |
2,221 |
1,673 |
1,701 |
2,212 |
1,792 |
|
ลูกหนี้/วัน |
202 |
130 |
100 |
97 |
108 |
|
เจ้าหนี้/วัน |
46 |
33 |
58 |
111 |
69 |
|
หนี้สินสุทธิ
(หักเงินสด:ล้านบาท ) |
1,732 |
1,679 |
1,796 |
1,896 |
2,203 |
|
ทุนหมุนเวียน(ล้านบาท) |
5,148 |
5,099 |
5,233 |
4,713 |
4,974 |
กำไรในไตรมาสของทั้งปีนี้จะแสดงการเติบโตได้ดี
จากเราคาดกำไรโตได้
67% เป็น 517 ล้านบาทในปีนี้
กำไรรายไตรมาสจะเติบโตได้ดีตลอดปีนี้
เราคาดกำไรในไตรมาส 1/46
ขยายตัว 37% จากปีก่อนและ 88%
จากไตรมาสก่อนเป็น 130 ล้านบาท
จากการขายอพาร์ทเม้นท์เป็นหลัก
ในไตรมาส2 และไตรมาส 3/46
เราคาดกำไรไตรมาสละ 109
ล้านบาท
ส่วนในไตรมาสสุดท้ายจะสูงถึง
169 ล้านบาท
เนื่องจากการลงรายได้จากบ้านเดี่ยวหลายโครงการจะมากขึ้นนั่นเอง
ตาราง 7 :
ประมาณการกำไรรายไตรมาส
|
|
2002 |
2003 |
%
เปลี่ยนแปลง |
2002 |
2003 |
%
เปลี่ยนแปลง |
|
Q1 |
95 |
130 |
36.6% |
95 |
130 |
36.6% |
|
Q2 |
22 |
109 |
404.0% |
22 |
109 |
404.0% |
|
Q3 |
67 |
109 |
63.7% |
(14) |
109 |
901.5% |
|
Q4E |
69 |
169 |
144.5% |
50 |
169 |
240.8% |
|
ทั้งปี |
253 |
517 |
104.9% |
153 |
517 |
238.4% |
|
งบกำไรขาดทุน |
|
|
2001 |
2002 |
2003F |
2004F |
2005F |
|
ยอดขาย |
1,283 |
1,466 |
2,455 |
3,300 |
4,856 |
|
ต้นทุนขาย |
745 |
962 |
1,407 |
1,833 |
2,855 |
|
กำไรพื้นฐาน |
538 |
505 |
1,048 |
1,467 |
2,001 |
|
ค่าใช้จ่ายทั่วไป |
323 |
355 |
470 |
528 |
777 |
|
กำไรจากการประกอบการ |
215 |
150 |
578 |
939 |
1,224 |
|
ดอกเบี้ยจ่าย |
46 |
120 |
133 |
114 |
131 |
|
รายได้อื่นๆ |
20 |
76 |
31 |
38 |
56 |
|
กำไรก่อนภาษี |
189 |
105 |
476 |
863 |
1,150 |
|
ภาษีเงินได้ |
7 |
- |
- |
259 |
345 |
|
รายได้จากบริษัทย่อย |
33 |
28 |
34 |
13 |
18 |
|
ส่วนผู้ถือหุ้นส่วนน้อย |
(15) |
(16) |
(8) |
(27) |
(55) |
|
รายการพิเศษ |
(10) |
103 |
- |
- |
- |
|
กำไรสุทธิ |
220 |
253 |
517 |
644 |
878 |
|
งบดุล |
|
สิ้นสุดเดือนธันวาคม |
2001 |
2002 |
2003F |
2004F |
2005F |
|
เงินสด |
550 |
894 |
150 |
424 |
342 |
|
ลูกหนี้การค้า |
749 |
434 |
202 |
127 |
186 |
|
สินค้าคงเหลือ |
4,518 |
4,722 |
5,137 |
4,003 |
4,701 |
|
เงินลงทุน |
613 |
1,349 |
1,349 |
1,349 |
1,349 |
|
สินทรัพย์คงที่ |
1,378 |
1,387 |
2,770 |
3,900 |
4,636 |
|
สินทรัพย์รวม |
7,972 |
9,067 |
10,087 |
10,414 |
12,102 |
|
เจ้าหนี้การค้า |
488 |
182 |
540 |
613 |
1,033 |
|
เงินกู้ระยะสั้น |
879 |
735 |
1,740 |
970 |
799 |
|
เงินกู้ระยะยาว |
1,287 |
2,363 |
1,423 |
1,556 |
1,901 |
|
หนี้สินอื่นๆ |
996 |
707 |
897 |
1,272 |
1,677 |
|
ส่วนของผู้ถือหุ้น |
4,512 |
5,169 |
5,637 |
6,204 |
6,986 |
|
งบกระแสเงินสด |
|
สิ้นสุดเดือนธันวาคม |
2001 |
2002 |
2003F |
2004F |
2005F |
|
กำไรสุทธิ |
220 |
253 |
517 |
644 |
878 |
|
ค่าเสื่อม |
53 |
53 |
67 |
121 |
365 |
|
ทุนหมุนเวียนสุทธิ |
(1,457) |
(194) |
174 |
1,283 |
(338) |
|
กำไรขาดทุนค่าเงิน |
3 |
(4) |
- |
- |
- |
|
เงินสดจากการประกอบการ |
(1,156) |
(482) |
657 |
2,174 |
853 |
|
ซื้อสินค้าทุน |
7 |
(63) |
(1,450) |
(1,250) |
(1,100) |
|
เงินลงทุน |
- |
- |
- |
- |
- |
|
เงินสดจากการลงทุน |
(417) |
(131) |
(1,167) |
(1,250) |
(1,100) |
|
จ่ายหนี้คืน/กู้เพิ่ม |
427 |
932 |
65 |
(637) |
175 |
|
เพิ่มทุน |
1,145 |
437 |
(49) |
1 |
1 |
|
จ่ายปันผล |
(0) |
(0) |
(0) |
(78) |
(97) |
|
เงินสดจากการหาเงิน |
1,321 |
1,084 |
16 |
(714) |
78 |
|
เงินสดอิสระ |
(1,149) |
(544) |
(793) |
924 |
(247) |
|
อัตราส่วนทางการเงิน |
|
สิ้นสุดเดือนธันวาคม |
2001 |
2002 |
2003F |
2004F |
2005F |
|
กำไรพื้นฐาน |
42% |
34% |
43% |
44% |
41% |
|
กำไรจากการประกอบการ |
17% |
10% |
24% |
28% |
25% |
|
หนี้สินต่อทุนสุทธิ
(X) |
0.36 |
0.43 |
0.53 |
0.34 |
0.34 |
|
กำไรก่อนภาษี/ดอกเบี้ย(X) |
5 |
2 |
5 |
9 |
10 |
|
สินค้าคงเหลือ/วัน |
2,214 |
1,792 |
1,333 |
797 |
601 |
|
ลูกหนี้/วัน |
213 |
108 |
30 |
14 |
14 |
|
เจ้าหนี้/วัน |
239 |
69 |
140 |
122 |
132 |
|
