ผู้นำในนิคมอุตสาหกรรมในประเทศไทย

AMATA เป็นหนึ่งในหุ้นที่เราชอบในกลุ่มอสังหาริมทรัพย์ จากการ 1.) จากการเติบโตของยอดขายที่ดินในนิคมอุตสาหกรรมจากการกำลัง การผลิตในกลุ่มอุตสาหกรรมยานยนต์ได้เพิ่มขึ้น 2.) บริษัทมีหนี้สินสุทธิเป็นบวก 3.) ราคาหุ้นน่าสนใจจากการที่ราคา ณ ปัจจุบัน คิดเป็น PER ปี 2546 เท่ากับ 6.24 เท่า และคิดเป็นอัตราเงินปันผลตอบแทน 7.95% และโดยต่ำกว่ามูลค่าเหมาะสมของเราที่ 27 บาท อยู่ 30% และ 4.) เราคาดว่าราคาหุ้นจะเริ่มสะท้อนมูลค่าที่แท้จริง หลังจากที่ผู้ถือหุ้นรายใหญ่ ได้ขายหุ้นที่ตัวเองถือทั้งหมดแล้ว

เราคาดว่า AMATA จะขายที่ดินในนิคมอุตสาหกรรม ได้ 750 ไร่ ในปี 2545 และคาดว่าจะขายได้ 850 ไร่ ในปี 2546 ในจำนวนนี้บริษัทได้มี letters of intent จำนวน 300 ไร่แล้ว ทำให้เราประมาณว่าปีนี้ยอดขายจะโตขึ้น 16% ที่มูลค่า 2,493 ล้านบาท และในส่วนกำไรปกติจะเพิ่มขึ้น 17% มาที่มูลค่า 647 ล้านบาท

เราคาดว่า AMATA จะมีหนี้สินสุทธิเป็นบวกในปลายปีที่แล้ว กระแสเงินสดที่ได้จากการขายที่ดิน เราคาดว่าบริษัทสามารถที่จะใช้จ่ายซื้อที่ดินผืนใหม่ได้อย่างเพียงพอ ถึงแม้ว่าในปีนี้จะมีการพัฒนาที่ดินเพื่อขายต่อ เราคาดว่า AMATA สามารถจะจ่ายเงินปันผลในอัตรา 1.5 บาท/หุ้น

AMATA – หนึ่งในกลุ่มหุ้นนำของเราในกลุ่มอสังหาริมทรัพย์

AMATA เป็นหนึ่งในกลุ่มหุ้นนำของเราในกลุ่มอสังหาริมทรัพย์ เนื่องจาก

1. บริษัทได้มีการเติบโตของยอดขายที่ดินที่ค่อนข้างมาก เนื่องจากการขยายการผลิตในกลุ่มผู้ผลิตยานยนต์ เราคาดว่ายอดขายที่ดินของ AMATA จะเป็น 750 ไร่ ในปีที่ผ่านมา และคาดว่าในปีนี้จะเพิ่มขึ้นเป็น 850 ไร่ ในจำนวนนี้บริษัทได้มีการเซ็นสัญญาซื้อที่ดินแล้วจำนวน 300 ไร่
2. เราคาดว่ายอดขายจะโตขึ้น 16% ในปี 2546 ที่มูลค่า 2,493 ล้านบาท หลังจากที่โตขึ้นมา 78% ในปี 2545 กำไรปกติคาดว่าจะเพิ่มขึ้น 17% ในปีนี้ที่มูลค่า 647 ล้านบาท

3. การเติบโตของยอดขายไม่ได้เป็นส่วนสำคัญทั้งหมดในการประเมินมูลค่าหุ้นของหุ้น AMATA จากการประเมินในปีนี้ เราคาดว่า AMATA จะซื้อขายที่ PER 6.24 เท่า หรือราวครึ่งหนึ่งของค่าเฉี่ยของหุ้นที่สำคัญในกลุ่มพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ จากการใช้ DCF ในการประเมินมูลค่าหุ้น เราได้ค่าเหมาะสมที่ 27 บาท หรือสูงกว่าราคาหุ้นปัจจุบันที่ 18.9 บาท อยู่ประมาณ43% แต่อย่างไรก็ตามสิ่งที่แสดงว่าหุ้น AMATA ซื้อขายในราคาที่ค่อนข้างต่ำ คือ ราคาหุ้นปัจจุบันจะให้อัตราการจ่ายปันผลที่สูงถึง 7.94%
4. AMATA สามารถจะจ่ายเงินปันผลที่สูงจากการที่รายได้จากการขายที่ดินให้ กระแสเงินสดที่มากเพียงพอในการที่บริษัทจะซื้อที่ดินใหม่ด้วย และเราคาดว่าบริษัทหนี้สินสุทธิเป็นบวก ในปีที่ผ่านมา
5. เราเชื่อว่าหุ้น AMATA จะปรับตัวดีขึ้นกว่าตลาดในระยะ 6 เดือนข้างนี้ จากที่เราคาดว่ากำไรจะโตต่อเนื่อง มูลค่าหุ้นปัจจุบันที่ค่อนข้างต่ำและผู้ถือหุ้นจำนวนหนึ่งได้ขายหุ้นของตัวเองหมดแล้ว

เราคาดว่า กำไรปกติของ AMATA ในปี 2545 จะโตขึ้น 156%

จากการเข้าพบผู้บริหารของ AMATA ทำให้เรารู้สึกในแง่บวกอย่างมาก สำหรับกำไรของบริษัท จากการเติบโตอย่างมากของกลุ่มอุตสาหกรรมยานยนต์ในประเทศไทย คาดว่าสิ่งนี้จะกระตุ้นให้ความต้องการที่ดินในนิคมอุตสาหกรรมจากบริเวณ ภาคตะวันออกยังคงโตต่อเนื่อง กลุ่มบริษัทที่เกี่ยวข้องกับอุตสาหกรรมยานยนต์คิดเป็น 39% ของลูกค้า AMATA นคร ในขณะที่ลูกค้ากลุ่มนี้คิดเป็น 30% ของลูกค้า AMATA ซิตี้ระยอง

เราคาดว่ายอดขายในปี 2545 จะเท่ากับ 2,155 ล้านบาท หรือเพิ่มขึ้น 78% จาก 1,211 ล้านบาท ในปี 2544 จากการที่เราคาดว่าบริษัทจะขายที่ดิน 750 ไร่ในปีที่ผ่านมา เราคาดว่าอัตรากำไรขั้นต้นในปี 2545 เฉลี่ยที่ 44% จากการที่ AMATA สามารถขายที่ดินจำนวนมากจาก AMATA นคร ซึ่งมีอัตรากำไรขั้นต้นที่ค่อนข้างสูง ถ้าเราไม่รวมรายการพิเศษจำนวน 288 ล้านบาท จากการเปลี่ยนโครงสร้างหนี้และอื่น ๆ เราเชื่อว่า AMATA จะมีกำไรปกติในปี 2544 เท่ากับ 554 ล้านบาท หรือโตขึ้น 156% จากปีก่อน

Figure 2: AMATA quarterly earnings performance

ผู้บริหาร AMATA คาดว่ายอดขายที่ดินในปีนี้จะเท่ากับ 900 ไร่ อย่างไรก็ตามในประมาณการของเราเราคาดว่าบริษัทจะขายที่ดินได้ 850 ไร่ ณ สิ้นเดือนกันยายนที่ผ่านมา AMATA มีค่างวดที่ยังไม่รับรู้อีกจำนวนราว 600 ล้านบาท หรือประมาณ 240 ไร่ ในขณะที่ปัจจุบันบริษัทได้มี letters of intent จำนวน 300 ไร่ ซึ่งคาดว่าจะเซ็นสัญญาซื้อขายในครึ่งปีแรกของปีนี้ ในประมาณการของเรา เราคาดว่า AMATA นคร จะขายที่ดินได้ 550 ไร่ ในขณะที่ AMATA ซิตี้ระยอง คาดว่าจะขายได้ 300 ไร่ในปีนี้

Figure 3: AMATA historic and projected land sales

ในขณะนี้ AMATA นคร มีที่ดินเหลือ 500 ไร่ สำหรับขายทำให้บริษัทมีแนวโน้มที่จะซื้อที่ดินเพิ่มอีก 1,000 ไร่อีกในปีนี้ โดยที่จะพัฒนา 500 ไร่แรก ในครึ่งแรกของปีนี้ ในจำนวนที่ดิน 1,000 ไร่ที่จะซื้อ บริษัทได้ติดต่อซื้อที่ดินจำนวน 100 ไร่ จากอาคารพาณิชย์แห่งหนึ่ง ซึ่งราคาที่ได้ต่ำกว่าราคาท้องตลาด

อย่างไรก็ตามเราคาดว่า ค่าใช้จ่ายในการซื้อที่ดินจะเพิ่มขึ้นเล็กน้อย เนื่องจาก AMATA ยังไม่มีแนวโน้มที่จะปรับราคาขายเพิ่มขึ้น เราคาดว่าอัตรากำไรขั้นต้นใน 2 ปีข้างหน้า จะตกลงมาเล็กน้อย จากที่เราคาดว่าอัตรากำไรขั้นต้นในปี 2545 จะอยู่ที่ 44.01% ส่วนในปี 2546 จะอยู่ 42.04% และในปี 2547 จะอยู่ที่ 41.08% ในขณะที่ AMATA ซิตี้มีที่ดินเหลือขายอีกราวประมาณ 2,500 ไร่ ดังนั้นเราคาดว่าอัตรากำไรขั้นต้นจะอยู่ที่ราว 30%

จากการที่เราคาดว่าค่าใช้จ่ายในการบริหารจะเพิ่มขึ้นเป็นสัดส่วนกับยอดขาย ในขณะที่ดอกเบี้ยจ่ายลดลง AMATA คาดว่าจะมีกำไรปกติในปี 2546 และ 2547 เท่ากับ 704 ล้านบาท และ 615 ล้านบาทตามลำดับ นักลงทุนจะได้ประโยชน์จากการอัตราปันผลที่ค่อนข้างสูง เราคาดว่า AMATA จะจ่ายเงินปันผล 1.5 บาท/หุ้น คิดเป็นอัตราเงินปันผลตอบแทนที่ 7.94% ณ ราคาหุ้นปัจจุบัน ถ้าให้ว่าบริษัทมีฐานะการเงินและกระแสเงินสดที่แข็งแกร่ง เราคาดว่า AMATA จะจ่ายเงินปันผลอย่างน้อยที่ 1.5 บาท/หุ้น ได้ในอีกหลายปีข้างหน้า

ผู้ถือหุ้นหลายกลุ่มได้ขายหุ้นตัวเองไปหมดแล้วระหว่าง 2 ปีที่ผ่านมา ได้มีผู้ถือหุ้นรายกลุ่มของ AMATA ได้แก่กลุ่มพาณิชชีวะ กลุ่มศรีเฟื่องฟุ้ง และ The Mall ได้ทยอยขายหุ้นทั้งหมดทิ้ง ณ วันที่ 3 มกราคม 2546 ผุ้ถือหุ้นกลุ่มกรมดิษฐ์ และกลุ่มยอดมณี ยังคงเป็นผู้ถือหุ้นใหญ่ คิดเป็น 30% และ 7.7% ตามลำดับ ในขณะที่จำนวนหุ้นที่ถือโดยรายย่อยและนักลงทุนสถาบันเพิ่มขึ้นเป็น 36.5% และ 8% ตามลำดับ ซึ่งคิดเป็นหุ้น Free float 45% ดังนั้นเราคาดว่าแรงกดดันจากการขายหุ้นของผู้ถือหุ้นบางกลุ่มจะหมดไป และเราเชื่อว่าหุ้น AMATA ควรจะเริ่มปรับตัวขึ้นมามูลค่าเหมาะสมที่เราให้ไว้

Figure 4: AMATA shareholder breakdown

หุ้น AMATA เราประเมินมูลค่าเหมาะสมของหุ้น AMATA อยู่ที่ 27 บาท

จากการประมาณการในปี 2546 เราคาดว่าราคาหุ้นในปัจจุบันจะซื้อขายที่ PER ที่ 6.24 เท่า EV/EBITDA ที่ 4.67 เท่า และ P/BV ที่ 1.63 เท่า ซึ่งค่าเหล่านี้คิดเป็นราวครึ่งหนึ่งของค่าเฉลี่ยสำหรับหุ้นในกลุ่มพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ สำหรับผู้อยู่อาศัยที่สำคัญ ซึ่งทำให้เราคิดว่าราคาหุ้นปัจจุบันนี้ค่อนข้างต่ำจากการที่เราคาดว่าบริษัท จะมีหนี้สินสุทธิเป็นบวกในปลายปีที่ผ่านมาและบริษัทมีสินทรัพย์ที่มีความคล่องตัวค่อนข้างสูง เช่น เงินสดและที่ดินเพื่อรอขาย คิดเป็น 18% และ 58% ของสินทรัพย์ทั้งหมดของ AMATA ตามลำดับ แต่อย่างไรก็ตามสิ่งที่แสดงว่าราคาหุ้น ณ ปัจจุบันค่อนข้างจะต่ำ คือ อัตราจ่ายเงินปันผลที่ค่อนข้างสูงที่ 7.94% ณ ราคาหุ้นปัจจุบัน

จากการใช้ DCF ในการประเมินมูลค่าหุ้น AMATA เราได้มูลค่าเหมาะสมที่ 27 บาท ซึ่งสูงกว่าราว 43% ณ ราคาหุ้นปัจจุบันที่ซื้อขายอยู่ที่ 18.9 บาท เราประเมินมูลค่าหุ้นค่อนข้างอนุรักษ์นิยม โดยการประเมินว่ากำไรขั้นต้นจากค่อย ๆ ลดลง ในขณะที่ยอดขายจะคงที่จนถึงปี 2548 โดยการใช้ WACC ที่ 14% และ Terminal growth ที่ 6% โดย ณ ราคาเหมาะสมของเราที่ 27 บาทนี้ หุ้นจะถูกซื้อขายที่ PER ที่ 8.18 เท่า และให้อัตราเงินปันผลตอบแทนที่ 5.6%